“顶流”地块登场、房企蜂拥而上、一日收金百亿，6月的北京土拍市场异常热闹。
6月14日，北京三宗地共吸引了82家房企竞拍，总成交金额高达110亿元。
为了加持摇号运气，广东国企越秀甚至在桌面摆上了显眼的红色袋子，红袋子上印着硕大的“大吉大利”二字。没错，就是4月份在上海土拍中摆“橙子+香蕉”以求“成交”的越秀。
最终越秀幸运摇中了海淀双新村“王炸”地块。业内人士不禁感慨，不晓得以后北京土拍场上会不会“奇招频出”，房企们一边严谨测算数据，一边虔诚信奉“玄学”。
而且近期北京土拍出现了一种奇特的景观，许多闻所未闻的外地开发商扎堆进京，被业内称为“一绝”。北京楼市资深观察人士甚至感慨“名单上有一半的开发商，根本没听过他们的名字。”
当下，核心城市的土拍表现与全国楼市形成了鲜明的反比，大环境越是冷淡，热门城市优质地块的竞争越是激烈，北京这样“最亮的星”在夜空中更显耀眼。
到底为什么会涌现这么多外地小微型开发商？未来北京是否会出手改变这种现象？北京土拍又将走向何方呢？
“航母级”地块争夺战
与6月初十几亿元的“小而美”地块不同，今日北京土拍出现了“庞然大物”。
海淀双新村两地块也被业内称为"航母级"地块，两宗地的起拍价总计86亿元，地价上限时对应的楼面价不超过9万元/平方米，销售指导价均为12.1万元/平方米。
其中，海淀双新村3-1地块本身的起拍价就有69亿元，该宗地也是首次提出了新的竞拍规则，要求地价触及上限之后，竞报超低能耗建筑面积，当达到设定的上限面积时，转为现场摇号方式确定竞得人。
总价高、超低能耗建筑要求、高端产品形态等条件都意味着这宗地块的开发难度不低，对开发商的资金实力、产品能力、运营把控能力都是不小的挑战，尤其是在豪宅圈里竞争，更考验房企的综合能力。
即便代价高昂，该宗地还是吸引了30家房企及联合体参与竞拍，不仅包括华润、保利、中海、金茂、首开、招商、中建等常见面孔，越秀、厦门国贸等近期活跃在北京土拍市场上的外地国企也再次出现，更有许多北京楼市陌生的开发商意图进京，许久未在北京拿地的万科也报名了竞拍，月初即已参拍过顺义地块的东方雨虹，这次牵手海门海泰，名了海淀区双新村两地块。
竞拍现场，海淀双新村3-1地块30家竞买主体极其踊跃，快速触及最高地价之后，全部参与了超低能耗建筑面积竞拍。
由于房企热情高涨，超低能耗建筑的竞拍阶梯直接从1000平方米跃升至5000平方米，并且再次快速触及面积上限，30家竞买主体全部积极参与摇号。
最终，越秀以79.35亿元+4.5万平方米超低能耗建筑面积+摇号获得海淀双新村“王炸”地块。
值得注意的是，越秀进京之路异常勇猛，2月初刚以59亿元斩获两宗热门地块，是该批次土拍最大的“黑马”。
海淀双新村4-1地块同样火热，起拍价为17亿元，地价上限为19.55亿元，在报名阶段已经触及地价上限，31家报名主体直接进入摇号定胜负，最终天恒摇中该地块。
顺义幸福西街地块则吸引了21家房企及联合体竞拍，起拍价9.6亿元，地价上限为11.04亿元，销售指导价4.6万元/平方米，迅速触及最高地价后，由石家庄创世纪摇号竞得。该企业是北京楼市的全新面孔。
北京土拍的火热与楼市销售的背离，本质上还是因为北京楼市的安全度高。
叠加开发商在6月底之前拿地，9月份左右可以开盘入市，当年就能达成业绩及回款，致使企业在6月份补仓的意愿比较高。
“生猛”的新玩家
北京近期土拍中，许多陌生名字刷新了业内认知。
6月1日土拍摇中了最热地块的福建雄旺，其股东为自然人施琳、施祥，注册仅半年，此前在北京也没有开发经验。
有业内人士透露，福建雄旺疑为福建建发的“马甲”，二者有多个合作开发项目。
再以14日土拍为例，南通江海港、江苏师山、如皋市润皋、扬州华鹏、中皋置业、太原萃丰、海门海泰、武汉联发瑞盛、石家庄创世纪、陕西同致、芜湖康润、陕西保景汇等公司，在今年以前，并不被北京楼市所知。
北京土拍房企详情。制图：21世纪经济报道
尤其太原萃丰，企查查信息显示，该企业成立于2025年6月12日，股权穿透以后，大股东为张亚平，是山西东辉能源集团董事长，山西东辉则是一家以原煤开采、洗选煤、炼焦、化工为主业的民营企业。
一家成立仅3天的开发商，有勇气与实力同步参拍海淀区双新村两宗地，敢于承担近百亿元的地价及豪宅操盘要求，一定程度上存在是大房企“马甲”的可能性。
北京土拍市场为什么短时间内聚集了这么多外地小微型企业参拍，其中一种可能性就是北京楼市的常客们，邀请有合作关系的小型房企们进京拿地，摇中地块之后再合作开发。
郭毅透露，北京房地产开发资质分为四级，但是很早就已经不再办理三级、四级资质的审核了，也就是说，目前在北京注册的房地产开发公司都必须具备一级或二级资质，但外地城市还是可以注册房地产开发三级、四级资质的，北京也并未禁止外地三级开发商、四级开发商参与土地竞拍。
综合之下，客观上，规模型房企有可能会通过曲折的关联，在外地迅速注册三级、四级房地产开发资质，并且进京参拍。
各大房企与“马甲”们一起，带来了北京土拍市场的繁荣，但这并不意味着销售同样热闹，也不意味着楼市回暖。
中指数据显示，2025年前5个月，尽管部分核心城市土拍市场明显回暖，但全国土拍市场总体热度仍旧低迷。
“房企当前投资逻辑严重趋同，全都聚焦核心城市热门地块，为获取地块，房企甚至动用‘马甲’，部分下游企业亦积极参与土拍摇号，以期拿地后在后续与甲方的合作当中增添谈判筹码。”张凯分析说。
而对于北京后续是否会出手改变“马甲”扎堆的现象，一位不愿具名的业内人士认为，竞拍的房企越多、对土地收益的贡献越大，这种特殊市场环境下、特殊优质地块造就的典型现象可能不具备可持续性。
SFC
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